रियल एस्टेट में निवेश करने से कुछ अलग -अलग फायदे हैं। वैश्विक स्तर पर, 2000 के बाद से, आवासीय अचल संपत्ति निवेशों ने भारत सहित प्रमुख उभरते बाजारों में उच्च वार्षिक मिश्रित विकास दर प्रदान की है। पिछले एक दशक (2012-2022) के दौरान, जबकि भारत में मुद्रास्फीति का औसत 5.7% था, आवास की कीमतों में सालाना एक मजबूत 8.04% की सराहना की गई, जिसमें किराये की आय के अलावा, पूंजी प्रशंसा में 2% से अधिक वास्तविक दर प्रदान की गई। और ये निवेश पूरी तरह से अंतर्निहित भौतिक संपत्ति द्वारा सुरक्षित हैं।
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रिटर्न में क्षेत्रीय विविधताएं एक दिलचस्प कहानी बताती हैं। कोच्चि 9.94%के 10-वर्षीय वार्षिक रिटर्न के साथ है, इसके बाद लखनऊ 9.11%और बेंगलुरु 8.98%पर है। यहां तक कि मुंबई (6.71%) जैसे महानगरीय केंद्रों ने सकारात्मक प्रदर्शन दिखाया है। उभरते स्थानों में ग्रेड-ए संपत्तियों की घर की कीमतें इन मिश्रित औसत की तुलना में और भी तेजी से बढ़ी हैं, आवधिक किराए के साथ केक पर आइसिंग बढ़ जाती है। किराये की आय को ध्यान में रखते हुए, रिटर्न-बूस्ट लगभग 3%हो जाता है।
हालांकि आवासीय मूल्य कभी -कभी कुछ बाजारों में स्थिर हो जाते हैं, ऐतिहासिक रूप से, इस परिसंपत्ति वर्ग ने भारत में शायद ही मंदी का अनुभव किया है, जिससे यह नुकसान की लगभग नगण्य संभावना के साथ सबसे स्थिर निवेश विकल्पों में से एक है।
इन सम्मोहक रिटर्न के बावजूद, अधिकांश खुदरा निवेशकों को सार्थक भागीदारी से बाहर रखा जाता है। उच्च प्रवेश कीमतों, illiquidity, जटिल प्रलेखन और चल रही संपत्ति प्रबंधन आवश्यकताओं जैसी बाधाओं ने इस परिसंपत्ति वर्ग को उनकी पहुंच से बाहर कर दिया। यह बहिष्करण विशेष रूप से दुर्भाग्यपूर्ण है, भारतीय बचतकर्ताओं के बीच निवेश जागरूकता में बड़े पैमाने पर वृद्धि को देखते हुए। शेयर बाजार के निवेश के लिए DEMAT खाते 2024 में 185.3 मिलियन तक बढ़ गए, जिसमें 46 मिलियन नए परिवर्धन, 33% साल-दर-वर्ष वृद्धि हुई।
आवासीय अचल संपत्ति भारत का सबसे बड़ा परिसंपत्ति वर्ग है। फिर भी, जबकि 100 मिलियन से अधिक व्यक्तियों को हर साल (सीधे या म्यूचुअल फंड के माध्यम से) इक्विटी बाजारों में भाग लेने का अनुमान है, बस एक मिलियन भारतीय आवास बाजार में भाग लेते हैं। नवाचार इस परिसंपत्ति वर्ग के अधिक लोकतंत्रीकरण की कुंजी है।
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रियल एस्टेट स्वामित्व का लोकतंत्रीकरण कैसे करें: आवासीय अचल संपत्ति का टोकन एक परिवर्तनकारी समाधान प्रदान करता है। सुरक्षित ब्लॉकचेन प्रौद्योगिकी नेटवर्क पर पारंपरिक डिजिटल टोकन में संपत्ति के स्वामित्व को परिवर्तित करके, हम कई लंबी चुनौतियों का समाधान कर सकते हैं।
आंशिक स्वामित्व को सस्ती डिजिटल टोकन में विभाजित गुणों (जैसे स्टॉक स्प्लिट्स) को विभाजित करके पेश किया जा सकता है, इस प्रकार निवेशकों को मामूली पूंजी के साथ भी भाग लेने की अनुमति मिलती है। यह संपत्ति की तरलता को काफी बढ़ावा देगा। डिजिटल टोकन का व्यापार भौतिक संपत्ति खरीदने या बेचने की लंबी और बोझिल प्रक्रिया को कम करेगा। यह निवेश विकल्प सुरक्षा, तरलता और रिटर्न का एक आदर्श मिश्रण होगा।
पारदर्शिता और सुरक्षा इस नए दृष्टिकोण की पहचान होगी, क्योंकि जांच के लिए खुले अपरिवर्तनीय ब्लॉकचेन लेडर्स यह सुनिश्चित करेंगे कि स्वामित्व रिकॉर्ड को बदला नहीं जा सकता है और इस प्रकार धोखाधड़ी का जोखिम कम से कम है। इस प्रकार टोकनकरण प्रौद्योगिकी का उपयोग भिन्नात्मक स्वामित्व की अवधारणा को सशक्त बनाने और ऐसी परिसंपत्तियों के लिए एक ‘वैकल्पिक बाज़ार’ बनाने के लिए करेगा। निवेशक आसानी और आत्मविश्वास के साथ इच्छाशक्ति पर अपने पदों को दर्ज करने और बाहर निकलने में सक्षम होंगे।
नियामक वातावरण अनुकूल रूप से प्रकट होता है। रिजर्व बैंक ऑफ इंडिया के डिप्टी गवर्नर टी। रबी शंकर ने सरकारी बॉन्ड के साथ शुरुआत करते हुए, एसेट टोकनकरण की खोज करने की योजनाओं का संकेत दिया है। यह ब्लॉकचेन तकनीक को बड़ी वित्तीय प्रणाली में विस्तारित करने के लिए एक विचारशील दृष्टिकोण का संकेत देता है।
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हाल ही में, भारत के एकीकृत वित्तीय सेवा नियामक, इंटरनेशनल फाइनेंशियल सर्विसेज सेंटर अथॉरिटी (IFSCA), गिफ्ट सिटी, गुजरात में स्थित, सार्वजनिक टिप्पणियों के लिए ‘रियल वर्ल्ड एसेट टोकनकरण’ पर एक प्रगतिशील नियामक दृष्टिकोण दस्तावेज जारी किया।
भारत की आधी से अधिक घरेलू बचत पहले से ही आवासीय अचल संपत्ति में निवेश की जाती है। टोकनकरण इस स्थैतिक धन को जीवंत, पारदर्शी और विपणन योग्य प्रतिभूतियों में बदल सकता है, न कि केवल संपन्न होने पर, सभी निवेशकों के लिए सुलभ। वैश्विक स्तर पर सबसे बड़ी परिसंपत्ति वर्ग का प्रतिनिधित्व करने वाली आवासीय अचल संपत्ति के साथ-साथ स्टॉक, बॉन्ड या गोल्ड से भी बड़ा-इसके ‘जोखिम-समायोजित रिटर्न’ इसे अनिश्चित आर्थिक समय में विशेष रूप से आकर्षक बनाते हैं।
भारतीय घरेलू बचत से चिपचिपा दीर्घकालिक पूंजी को आकर्षित करके, टोकनकरण अन्य उपेक्षित क्षेत्रों में किराये के आवास, सेवानिवृत्ति घरों, छात्र आवास और छुट्टी घरों के लिए बाजारों में पुल अंतराल में मदद कर सकता है।
विशेषज्ञों ने कहा कि वास्तविक दुनिया की संपत्ति टोकन 2025 तक विश्व स्तर पर $ 50 बिलियन तक पहुंच जाएगी। प्रौद्योगिकी के लोकतंत्रीकरण और एक सिकुड़ते डिजिटल विभाजन के साथ, भारत इस परिवर्तन का नेतृत्व करने के लिए तैयार है। डिजिटल भुगतान पहल की सफलता हमारी तत्परता को प्रदर्शित करती है। NITI AAYOG के कैशलेस भुगतान पदोन्नति के बाद, अगस्त 2017 में डिजिटल लेनदेन लगभग 55 मिलियन से बढ़कर उस वर्ष दिसंबर तक 60 मिलियन से अधिक हो गया। आज, हम डिजिटल भुगतान में दुनिया का नेतृत्व करते हैं।
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नवाचार और निवेशक संरक्षण के बीच एक इष्टतम संतुलन महत्वपूर्ण होगा। प्रकटीकरण, निष्पक्षता, बाजार की अखंडता और निवेशक संरक्षण के मुख्य सिद्धांतों को टोकन की संपत्ति में बुना जाएगा, जैसे कि वे पारंपरिक प्रतिभूतियों के लिए बाजारों में सुविधा देते हैं।
आवासीय रियल एस्टेट टोकनकरण केवल एक नया निवेश वाहन बनाने के बारे में नहीं है। यह निवेश विकल्पों को गुणा करने और एक परिसंपत्ति वर्ग तक पहुंच का लोकतंत्रीकरण करने के बारे में है, जिसने कम बचत अधिशेष वाले लोगों को लगातार मूल्य दिया है। यह हमारे आवास स्टॉक और मांग के बीच की खाई को पाटने में भी मदद करेगा। इस नए उत्पाद को पेश करने का समय आ गया है, यद्यपि ध्यान से।
लेखक पूर्व अध्यक्ष हैं, भारत का जीवन बीमा निगम और भारत के प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड।
